توجه دولت به این نیاز اساسی و مهم اقشار جامعه سبب شد برای نخستین با در سال 1317 وزارت دارایی با مشارکت بانک ملی ایران اقدام به تأسیس بانک رهنی با هدف تهیه و اجرای طرح های خانه سازی برای طبقات متوسط و کم درآمد نماید. در سال 1323 بانک رهنی ساخت 400 دستگاه واحد مسکونی را در مجموعه ای در شرق تهران به نام فرح آباد آغاز کرد.

اما در این خصوص تنها مقرره ای که در این زمینه و با هدف حمایت از پیش خریداران و انبوه سازان مسکن تاکنون به تصویب رسیده، لایحه ای است که شورای انقلاب در تاریخ 17/10/1358 به صورت ماده واحده تصویب نموده است.

با عنایت به این امر که در زمینه قرارداد پیش فروش ساختمان در حقوق داخلی قانون مدون و لازم الاجرایی وجود ندارد، که از حیث وافی به مقصود بوده و نکات مبهم را روشن سازد و حقوقدانان نیز به اجمال و در حاشیه و در لابه لای سایر موضوعات به آن پرداخته اند و مقاله ای نیز که به طور کامل تمامی جزئیات و احکام این قرارداد را روشن نماید، تاکنون نگاشته نشده و اساتید بزرگ نیز در کتب آموزشی خود مطالبی اندک را به این موضوع اختصاص داده اند که در اکثر موارد تنها درخصوص ماهیت این قرارداد سخن رانده شده و نه سایر جنبه های آن ، لذا در ارائه این تحقیق با بهره گرفتن از روش کتابخانه ای و مراجعه به کتابخانه های دانشگاه های دولتی و آزاد، پایان نامه هایی مشابه مورد مطالعه قرار گرفت.

قرارداد پیش فروش ساختمان در عرف به قراردادی اطلاق می شود که خریدار از یک طرف بدون رؤیت ساختمانی و صرفاً براساس یک نقشه ساختمان، آپارتمان یا ملک ساخته نشده ای را از فروشنده خریداری می کند. این قرارداد که از قراردادهای نوین عرصه ی حقوق می باشد از لحاظ ماهیت و چهارچوب مورد بررسی قرار نگرفته است.

ابتداً تعاریف مختلفی را در این خصوص بیان می کنیم سپس قانون جدید را تعریف و مورد بررسی قرار می دهیم. فلذا در این تحقیق لازم دانسته ام تعاریفی را به طور مختصر و از نظر رویه قضایی، حقوق کنونی، دکترین حقوقی، حقوق اسلامی با سابقه تاریخی ارائه نمایم.

ذهن سیاستگذاران سازمان ثبت اسناد و املاک، ناجا، اتحادیه ی صنف بنگاه های معاملاتی مسکن و دیگر نهادهای ذی ربط به طراحی و تقویت ابزارهای فنی، رایانه ای و نظارتی جهت کاهش تا حد امکان جرم مربوطه به وسیله ثبت در دفاتر اسناد و املاک کشور.

ب – اهداف تحقیق

1-نحوه جرم انگاری و ارکان جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی از نظر سیاست جنایی تقنینی و حقوق جزای اختصاصی.

2-تحلیل انتقادی ساز و کارهای کنترل و کشف کننده این جرم.

3- تشخیص و تحلیل قرارداد پیش فروش ساختمان و وجه تشابه و تمایز آن با دیگر قراردادها در حقوق کنونی.

4- ارائه راهبرد کلان و راهکارهای اجرایی راهبردی جهت پیشگیری از ارتکاب جرم مربوطه از نظر پیشگیری وضعی.

ج – پرسش تحقیق

ایرادات محوری بر قانون پیش فروش ساختمان کدام می باشد؟

ح – فرضیه تحقیق

1-قانون پیش فروش ساختمان و دیگر قوانین جزایی مرتبط، نه کارکرد باز دارنده در ارتکاب جرم مربوطه را دارد و نه براساس اصول سیاست جنایی، تقنینی وضع شده است.

د – سازماندهی تحقیق

تحقیق حاضر مشتمل بر دو فصل است که در فصل اول کلیاتی از مفاهیم و آثار قرارداد پیش فروش ساختمان و درآمدی بر وضعیت معامله معارض مورد بررسی قرار گرفته و در آن به تعریف قرارداد- سند رسمی- قولنامه- جرم پیش فروش ساختمان و کلاهبرداری همچنین ماهیت و اثرات قرارداد پیش فروش    ساختمان نسبت به طرفین و اشخاص ثالث پرداخته شده است.

فصل دوم نیز به عنوان ارکان بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی، واکنش کیفری و درآمدی برتدابیر پیشگیرانه مورد بررسی قرار گرفته و همچنین عناصر تشکیل دهنده این جرم، عنصر قانونی، عنصر مادی و عنصر روانی، ماهیت جرم، واکنش شکل کیفری همراه با تدابیر پیشگیرانه برای وقوع این جرم و همچنین تحلیل کیفیت تأثیر گذاری پیشگیری در میزان جرائم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی نیز مورد مطالعه و تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.

فصل اول:

مفاهیم، ماهیت و آثار قرارداد پیش فروش ساختمان و درآمدی بر وضعیت معامله معارض

گفتار نخست: مفاهیم

الف – قرارداد

تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان چندان آسان نیست ولی می توان ابتدا با تعریف واژه “قرارداد”، “ساختمان” معرفی این قرارداد را آسانتر کرد. “قرارداد” از لحاظ دستور زبان صفت مفعولی مرکب و به معنای دارای پایدار، منصوب، مقرر و برقرار می باشد. معنای دوم این واژه عهد و شرط و قول و پیمان و اتفاق دو یا چند تن در امری ذکر شده است. از لحاظ اصطلاحات و ترمینولوژی حقوقی برخی از حقوقدانان با التفاف به سابقه تاریخی عقود در فقه امامیه “قرارداد” را در مقابل “عقد” قرار می دهند و “قرارداد” را منحصر به عقود بی نام می کنند. از طرف دیگر عده ای از حقوقدانان این دو واژه را منطبق بر یکدیگر می دانند و قرارداد را شامل عقود معین و غیر معین قرار می دهند. دسته دیگر از حقوقدانان عقد را مختص به عقود

 معین می دانند و قرارداد را به کلیه عقود اعم از معین و غیر معین تسری می دهند. البته همدستان با برخی از حقوقدانان می بایست میان معنای اعم و اخص واژه قرارداد تأمل به تفضیل شد. قرارداد در معنی اعم مترادف با عقد و کلیه عقود معین و نامعین می باشد و در معنی اخص این واژه صرفاً مشمول عقود غیر معین می گردد.

با در نظر گرفتن معنای اعم قرارداد می توان برای ملاحظه تعریف قرارداد در متون قانونی به ماده 183 قانون مدنی مراجعه کرد. در این ماده آمده است “عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد”. این تعریف که مقتبس از ماده 1101 قانون مدنی فرانسه است دارای نواقصی می باشد. تعریف ماده 183 قانون مدنی از یک طرف به درستی ماهیت عقود معوض را بیان نمی کند و از طرف دیگر شامل عقودی که اثر مستقیم آن تملیک مال است (مانند بیع و هبه) نمی گردد. نواقص موجود در تعریف قانون مدنی مانع از آن می شود که تعریف مذکور در ماده 183 بعنوان تعریف جامع و مانع عقود بکار گرفته شود. به همین دلیل حقوقدانان خود به تعریف عقد در حقوق پرداخته اند. به نظر میرسد بهترین تعریف عقد در حقوق ما عبارتست از ” توافق دو انشاء متقابل به منظور ایجاد یک ماهیت حقوقی”.

ب – سند رسمی

به طور کلی ماده 1287 قانون مدنی، در مقام تعریف سند رسمی، می گوید “اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر نزد سایر مأمورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها، برطبق مقررات قانونی، تنظیم شده باشند، رسمی است” برخی معتقدند که قانونگذار، در این ماده، درصدد تعریف سند رسمی نبوده، بلکه در اینجا، شرایطی بیان شده که تحت آن شرایط اسناد، وصف “رسمی بودن” پیدا می کنند.

لذا دکتر سید حسن امامی، از این ماده قانونی، تعریف دیگری اتخاذ کرده و گفته اند: ” سند رسمی، نوشته ای است که بوسیله یکی از مأمورین دولتی، در حدود صلاحیت آنها، برطبق مقررات مربوط تنظیم شود.

استاد دکتر کاتوزیان نیز، در مقام تعریف سند رسمی، در یکی ازتألینات خویش آورده اند: ” سندی است که نزد مأموران رسمی صالح، با رعایت مقررات قانونی، تنظیم می شود”. به عبارت دیگر، قانونگذار، در برابر امتیازهای سند رسمی، شرایط و مقررات خاص تعیین کرده است که تضمین کننده اصالت و درستی مفاد آن می باشند.

به طور کلی در تحلیل روابط اسناد رسمی و عادی و سنجش نسبت میان آنها، به نقاط افتراق و اشتراکی می رسیم که ناشی از ویژگی ها و خصوصیات اسناد و به عبارتی، معلول قواعد حاکم بر اسناد می باشد.

مهمترین جهات رابطه بین سند رسمی و سند عادی می باشد. ماده 1287 قانون مدنی، اسناد رسمی را تعریف کرده است و ماده 1289 قانون مدنی در مقام تعریف سند عادی، مقرر داشته ” در غیر از اسناد مذکور در ماده 1287، سایر اسناد، عادی است.” همچنین ماده 1239 قانون مدنی، اسناد رسمی ای را که منطبق با شرایط قانونی، تنظیم نمی شوند، تلقی کرده است. نتیجه این مقایسه، عبارت از این است که میان سند عادی و رسمی، شبیه رابطه عام و خاص، اختصاصی یا عمومی و یا احصاه و عموم در خصوص تشریفات هر دو سند، تشریفات خاصی برای تنظیم اسناد عادی، وجود ندارد، مگر مواردی همچون امضاء و عدم ابطال و … در موارد استثنائی نیز، تشریفات مختصری، برای برخی از اسناد عادی، دیده شده است، نظیر

تنظیم وصیت نامه خود نوشت. (ماده 278 قانون امور حسبی) و یا تنظیم برات (ماده 230 قانون تجارت). اما تنظیم سند رسمی، همواره، مستلزم قواعد و تشریفات خاصی است که از جمله می اتوان به دخالت مأمور رسمی، لزوم رعایت حدود صلاحیت او و رعایت مقررات قانون و … اشاره کرد.

همچنین قواعد اصلاح اسناد، در مواردی همچون قلم خوردگی، الحاق و … در اسناد عادی و اسناد رسمی متفاوت است. هرگونه اصلاحی در سند عادی، بدون تشریفات خاص انجام می شود، در حالی که در اسناد رسمی، رعایت مقررات ویژه ای در این خصوص الزامی است، همچنین تهیه رونوشت و المثنی از اسناد رسمی امکان دارد، اما چنانچه سند عادی، مفقود یا تلف گردد، تهیه رونوشت یا المثنی از آنها عملاً، مقدور نمی باشد.

ممکن است هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل و با فرمت ورد موجود است

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)