1-1- مقدمه…………………………… 2

1-2- بیان مسئله…………………………. 3

1-3- تعریف کلمات کلیدی………………………….. 3

1-4- اهمیت و ضرورت موضوع…………………………. 4

1-5- اهداف تحقیق………………………….. 4

1-6- سؤالات تحقیق………………………….. 4

1-7- فرضیه های تحقیق………………………….. 4

1-8- روش تحقیق………………………….. 5

1-9- جمع­بندی………………………….. 5

فصل دوم ادبیات موضوع

2-1- مبانی نظری………………………….. 7

2-1-1- مقدمه…………………………7

2-1-2- بافت­های فرسوده………………………… 8

2-1-3- عوامل و زمین­ه های تأثیر گذار بر بافت­های فرسوده شهری……….. 9

2-1-4- مشکلات بافت­های فرسوده………………………… 10

2-1-6- شیوه­ های تجهیز منابع پروژه­ های نوسازی شهری………… 10

2-1-6-1- تجهیز منابع داخلی………………………….. 10

2-1-6-2- تجهیز منابع خارجی………………………….. 14

2-2- مبانی تجربی………………………….. 14

2-2-1- تجارب عملی احیای بافت­های فرسوده در ایران………………. 14

2-2-1-1- مرکز تاریخی شهر یزد…………………………. 14

2-2-1-2- محله سیروس ( چال میدان تهران) …………………………15

2-2-1-3- بلوک خیام تهران…………………………. 15

2-2-1-4- محله عامری اهواز………………………… 16

2-2-2- تجارب عملی احیای بافت­های فرسوده در جهان………………. 17

2-2-2-1- پروژه لیورپول…………………………. 17

2-2-2-2- تجارب فیلادلفیا و نیویورک در این زمینه……………… 17

2-2-2-3- دمشق در کشور سوریه…………………………. 18

2-2-2-4- استانبول در ترکیه…………………………. 18

2-2-3- مبانی تجربی داخلی………………………….. 18

2-2-4- مبانی تجربی خارجی………………………….. 20

2-3- جمع­بندی………………………….. 22

فصل سوم ریسک­­های اقتصادی پروژه­ های نوسازی شهری

3-1- مقدمه…………………………. 24

3-2- تعریف ریسک…………………………… 24

3-2-1- عناصر اصلی ریسک…………………………… 25

3-2-2- روش­های اندازه گیری ریسک…………………………… 26

3-3- شناسایی ریسک…………………………… 28

3-3-1- مبانی شناسایی ریسک…………………………… 29

3-3-1-1- آیا همۀ ریسک­ها از ابتدا قابل شناسایی هستند؟…………. 29

3-3-1-2- روش تعیین گروه­های ریسک…………………………… 30

3-3-2- بررسی منشأ ریسک در پروژه­ ها………………………… 31

3-3-3- روش­های شناسایی ریسک…………………………… 35

3-3-3-1- بررسی مستندات………………………….. 35

3-3-3-2- روش­های ایده­پردازی گروهی یا روش­های جمع­آوری اطلاعات…… 36

3-3-3-3- چک لیست­ها………………………… 41

3-3-3-4- فرم­های کنترلی………………………….. 41

3-3-3-5- آنالیز فرضیات………………………….. 42

3-3-3-6- روش­های نموداری………………………….. 42

3-3-3-7- ساختار شکست ریسک ( RBS )…………………………

3-3-3-8- گزارشات موردی…………………………. 45

3-3-4- خروجی فرایند شناسایی ریسک…………………………… 45

3-4- ریسک پروژه­ های نوسازی شهری………………………….. 46

3-4-1- ریسک­های عمومی پروژه­ های نوسازی شهری…………. 46

3-4-1-1- ریسک سیاسی………………………….. 46

3-4-1-2- ریسک تجاری………………………….. 47

3-4-1-3- ریسک عملیاتی………………………….. 47

3-4-1-4- ریسک بازار …………………………47

3-4-1-5- ریسک نقدینگی………………………….. 48

3-4-1-6- ریسک تورمی………………………….. 48

 

 

3-4-2- ریسک­های خاص پروژه­ های نوسازی شهری………….. 48

3-5- جمع­بندی………………………….. 63

فصل چهارم روش های مدیریت ریسک پروژه های نوسازی شهری

4-1- مقدمه…………………………. 65

4-1-1- تاریخچه مدیریت­ریسک در پروژه ­ها …………………………65

4-2- فرایندهای مدیریت­ریسک…………………………… 66

4-2-1- برنامه ­ریزی مدیریت­ریسک…………………………… 67

4-2-1-1- تعریف اهداف پروژه………………………… 67

4-2-1-2- تبیین اهداف مدیریت­ریسک…………………………… 67

4-2-1-3- تبیین محدودۀ مدیریت­ریسک…………………………… 67

4-2-1-4- رویکرد و روش شناسی مدیریت­ریسک………….. 68

4-2-2- ارزیابی کیفی ریسک…………………………… 68

4-2-2-1- اولویت­ بندی ریسک­ها………………………… 69

4-2-3- ارزیابی کمّی ریسک…………………………… 70

4-2-4- برنامه ­ریزی پاسخ­گویی به ریسک…………………………… 70

4-2-4-1- استراتژی­ های پاسخ­گویی به ریسک………………………….. 70

4-2-5- پایش، کنترل و بازنگری ریسک…………………………… 71

4-3- راهکار مدیریت­ریسک پروژه­ های نوسازی شهری…………….. 72

4-3-1- روش ماتریس ریسک…………………………… 72

4-3-2- روش فرایند تحلیل شبکه ( ANP)…………………………

4-3-3- راهکارهای مدیریت­ریسک، ریسک­های اقتصادی پروژه­ های نوسازی شهری و تجزیه و تحلیل آنها…… 78

4-4- راهکارهای جدید…………………………. 90

4-5- جمع­بندی………………………….. 103

فصل پنجم یافته ­های پژوهش

5-1- جمع­بندی………………………….. 105

5-2- پیشنهاد بر اساس یافته ها………………………… 106

5-3- پیشنهاد برای آیندگان…………………………. 106

منابع و ماخذ…………………………. 107

چکیده:

بافت­های فرسوده و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر تشکیل دهنده آن اعم از تأسیسات زیر­بنائی،ابنیه، خیابان­ها و دسترسی­ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن نیز از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می­برند. در همین راستا و به منظور بهره ­برداری از تمامی ظرفیت­های شهری، پروژه­ های نوسازی بافت­های فرسوده شهری تعریف شده که هدف از اجرای آن­ها رشد پایدار شهر و توسعه محدوده مورد نظر و در نهایت احیاء ابعاد فیزیکی، محیطی، فرهنگی، صنعتی و اقتصادی آن می­باشد. همانند دیگر پروژه­ ها و طرح­های اجرایی، پروژه­ های نوسازی شهری نیز با ریسک­های زیادی مواجه هستند. وجود ریسک در پروژه­ های نوسازی شهری موجب اخلال در فرایند­های تجزیه و تحلیل امکان­سنجی پروژه، طراحی و برنامه ­ریزی، ساخت و ساز و اجرا و در نهایت استفاده و بهره ­برداری عمومی از پروژه­ ها شده، لذا مدیریت ریسک این دسته از پروژه­ ها لازم و ضروری به­نظر می­رسد. با بررسی گزارش طرح­های اجرا شده، دریافتیم که این راهکارها کارایی و تأثیر لازم را نداشته و علت آن هم پایین بودن سطح مشارکت مردم و ساکنان بافت­های فرسوده و سرمایه ­گذاران در فرایند تأمین مالی و در مراحل مختلف پروژه می­باشد. پایین بودن سطح مشارکت نیز به­نوبه خود ناشی از بی­اعتمادی نسبت به مسئولان، دستوری بودن سیستم برنامه ­ریزی، عدم پذیرش و قبول توانایی مردم برای مشارکت در مراحل مختلف کار توسط مسئولان و برنامه­ ریزان و در نهایت عدم فرهنگ­سازی در زمینه نهادینه­کردن مشارکت است.

در این پژوهش، ابتدا انواع ریسک­های اقتصادی پروژه­ های نوسازی شهری و راهکارهای مدیریت­ریسک آن­ها معرفی شده و سپس به تجزیه و تحلیل راهکار­های موجود جهت مدیریت این ریسک­ها پرداختیم. همچنین در این پژوهش سعی شده که راهکار­های جدید و کارایی به منظور مدیریت ریسک، ریسک­های اقتصادی این دسته از پروژه­ ها ارائه شود. تأسیس شرکت مشارکتی، گرفتن حداقل تضمین­های دادرسی از شرکای مالی، بلوکه کردن اعتبارات و برخورد با پیمانکار و حتی در برخی مواقع فسخ قرارداد در صورت تأخیر در تکمیل طرح، برآورد دقیق قیمت مسکن در زمان تکمیل طرح و تدوین سناریو­های احتمالی، به­ کارگیری تمام ظرفیت­های اجتماعی موجود در محله به منظور نوسازی بافت فرسوده، تأسیس مدارس نوسازی شهری و مدیریت محله­ای به عنوان مهم­ترین عوامل کاهش و مدیریت­ ریسک، ریسک­های اقتصادی در نوسازی شهری، اصلی­ ترین نتایج این پروژهش است.

پیشگفتار:

از جمله اهداف مهم نظام اقتصاد اسلامی، افزایش سطح رفاه و برقراری عدالت اجتماعی در جامعه می­باشد. یکی از راه­های برقراری عدالت اجتماعی، نوسازی بافت­های فرسوده شهری می­باشد. بافت­های فرسوده با وجود دارا بودن ظرفیت­های اقتصادی و اجتماعی زیاد و منابع غنی انسانی و محیطی، با مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی دست و پنجه نرم می­ کند مانند بالا رفتن سطح بیکاری، پایین بودن منزلت اجتماعی ساکنان، ناامنی، فقر، پایین بودن سطح بهداشت که ضرورت سرمایه ­گذاری در نوسازی بافت­های فرسوده را بیشتر می­ کند.

از طرف دیگر در تمامی پروژه­ ها یک­سری موانعی وجود دارد که در فرایند تحقق اهداف پروژه اختلال ایجاد می­ کند. این موانع همان مشکلات و ریسک­هایی هستند که در طی مراحل طراحی، تدوین، و اجرا و بهره ­برداری پروژه با آن مواجه می­شویم. لذا فرایند شناسایی و مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ ها اهمیت والایی دارد. در این پژوش سعی شده است تجزیه و تحلیلی از راهکارهای موجود جهت مدیریت­ریسک این دسته از پروژه­ ها ارائه شود و در صورت امکان راه­کارهای جدیدی معرفی شود. به همین منظور پنج فصل تدوین گردیده است.

در دوفصل ابتدایی تلاش شده تا ضمن بیان کلیات تحقیق، پیشینه این پروژه­ ها در دو حوزه داخلی و خارجی تبیین گردید. در پایان فصل دو نیز پیشینه پژوهش در دو سطح داخلی و خارجی مطرح گردید. لازم به ذکر است که در سطح داخلی مطالعات زیادی در این زمینه صورت نگرفته و فقط یک پژوهش توسط آقای آئینی انجام شده است که راهکارهای ارائه شده توسط ایشان در حد تئوری می­باشد و جنبه کاربردی ندارد.

ریسک­های موجود در پروژه­ های نوسازی شهری نیز در فصل سوم به تفضیل مورد بحث قرارگرفته است. در این فصل ابتدا در مورد شناسایی ریسک و روش­های شناسایی ریسک بحث شده و سپس مؤلفه ­های ریسک و انواع ریسک­های موجود در این پروژه­ ها بیان و در نهایت به­ طور خاص ریسک­های اقتصادی این گروه از پروژه­ ها مورد بررسی قرار گرفت.

فصل چهارم تحقیق هم دربردارنده معرفی راهکارهای مدیریت­ریسک موجود و تجزیه­تحلیل آن­ها می­باشد و در نهایت هم سعی شده راهکارهای جدیدی معرفی شود. در فصل پنجم پژوهش نیز علاوه بر بر فصول گذشته، پیشنهاداتی مانند برگزاری مسابقه نقاشی بین کودکان، تأسیس بانک اختصاصی، بیمه کردن سرمایه­ گذاری، سرمایه­ گذاران خارجی ارائه گردیده است.

فصل اول: مقدمه و کلیات تحقیق

1-1- مقدمه

بافت فرسوده، به عرصه ­هایی از محدوده قانونی شهر­­ها اطلاق می­ شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، فقدان دسترسی­های مناسب و کمبود خدمات و زیر­ساخت­های­شهری، آسیب­پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند (نایبی، فهندری،91 ). فرایند مداخله در بافت­های فرسوده شهری به سه شکل صورت می­گیرد:

الف) بهسازی یعنی بهبود بخشیدن به وضعیت بافت و عناصر درونی آن. در واقع بهسازی زمانی صورت می­گیرد که فرسودگی­ نسبی فضا از لحاظ عملکردی رخ داده باشد.

ب) نوسازی زمانی انجام می­ شود که فضای شهری، مجموعه یا بنا از کارکردی مناسب برخوردار بوده ولی فرسودگی نسبی کالبدی فضایی موجب کاهش کارایی و بازدهی آن شده است.

ج) بازسازی یعنی از نو­ساختن. بازسازی زمانی صورت می­گیرد که در بنا، مجموعه و یا فضای شهری، فرسودگی به­صورت کامل ایجاد شده­باشد.

بافت­های فرسوده یکسری مشخصه­ها و خصوصیاتی دارند که از این طریق می توان محدوده این بافت­ها را شناسایی نمود شامل:

– عدم استحکام ساختمان­ها در برابر زلزله

– ناکارآمدی شبکه­ های تأسیساتی موجود

– ناکارآمدی شبکه دسترسی­ها

– عدم امنیت

– پایین بودن ارزش زمین

– تراکم بالا

با توجه به این خصوصیات فوق الذکر، شناسایی و مدیریت ریسک این دسته از پروژه ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

2-1- بیان مسئله

مدیریت ریسک یک روش فعال و پویش گرانه است که به اگر­ها پاسخ می دهد. در واقع مدیریت پروژه اگرهای مختلف هر بخش کاری را مطرح کرده، تأثیرات انجام رخداد و اگرها را بررسی کرده و در نهایت پاسخی منطقی در تبادل اگرها اتخاذ می نماید، تا بدین وسیله بر اهداف پروژه تأثیر مثبت بگذارد. پر واضح است که وقایع پیش بینی نشده­ای که طبق تعریف ریسک نامیده می شوند؛ در طول دوره عمر پروژه رخ داده و برخی از آن­ها می­توانند آسیب­های جدیدی به پروژه وارد نمایند. بنابراین نظریه مدیریت ریسک به عنوان تکنیکی در مقابل رخداد­­های غیرقابل پیش بینی و کنترل این گونه رخدادها مطرح می شود. (حسینعلی­پور، جهرمی، محبی­فر، 89)

پروژه­ های نوسازی بافت­های فرسوده با توجه به پیچیدگی زیاد، تنوع حوزه های اجرایی و ذینفعان متعدد تحت تأثیر عدم قطعیت­های فراوانی است که تحقق اهداف پروژه را تهدید می­نماید. در این نوع پروژه­ ها با توجه به هزینه­ های زیاد و محیط متغیر که به علت وابستگی به محدودیت­ها و ذینفعان متعدد، نیازهای عملکردی ممکن است چندین بار تغییر کند، مدیریت صحیح ریسک­های پروژه از نکات کلیدی است. ریسک پروژه­ های نوسازی شهری ابعاد مختلفی دارد شامل: ریسک اقتصادی، ریسک مدیریت مشتریان قدیمی تر، ریسک قوانین و مقررات و ریسک تکنولوژی ساختمان که در این پژوهش ما به مدیریت ریسک، ریسک های اقتصادی این گونه پروژه ­ها می­پردازیم.

3-1- تعریف کلمات کلیدی

مدیریت ریسک: کاربرد سیستماتیک سیاست‌های­ مدیریتی، رویه‌ها و فرایندهای مربوط به فعالیت‌های تحلیل، ارزیابی و کنترل ریسک می‌باشد. مدیریت ریسک عبارت از فرایند مستندسازی تصمیمات­نهایی اتخاذ شده و شناسایی وبه­‌کارگیری معیارهایی است که می‌توان از آن­ها جهت رساندن ریسک تا سطحی قابل قبول استفاده کرد.

ریسک: رویداد­های غیر­منتظره که معمولاً به صورت تغییر در ارزش­دارایی­ ها یا بدهی­ها می­باشد.