تاریخچه مختصر ثبت اسناد و املاک

حقوق ثبت را جزءحقوق عمومی داخلی دانسته اند یعنی حقوقی که مربوط به نظم عمومی و امنیت جامعه بوده و ارتباط تنگاتنگی با حقوق مردم و رابطه ان ها با دولت دارد. امنیت لازمه وجودی زندگی اجتماعی است تثبیت مالکیت که از اهداف اصلی قوانین و مقررات ثبتی است نشانه قدرت نظام حاکم می باشد زیرا اختلال در حق مالکیت اشخاص،امنیت جامعه را دچار اختلال می کند.بالعکس تثبیت مالکیت و احترام به حقوق مالکانه افراد و حمایت قانون از ان ،ثبات جامعه را بدنبال دارد.اعتقاد به حق مالکیت نبودن یک حق مسلم،هم در اعلامیه جهانی بشر و هم در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران مورد تاکید قرار گرفته است.

ثبت املاک از سابقه ای کهن برخوردار است.از زمانی که خط و کتابت در جوامع بشری رواج یافت،ثبت املاک و نوشتن اسنادنیز متداول گردیدکه این امر حکایت از اعتبار و اهمیت ثبت املاک از قدیم الایام دارد.بعنوان نمونه در زمان انوشیروان یکی از وظایف فرمانروایان ،ثبت صورت تغییرات حاصل در املاک بودو دفتری تحت عنوان«دفتر ممیزی املاک و مساحی ان»وجود داشت که در اخذ مالیات از املاک کاربرد داشته است.با ظهور دین مبین اسلام ،نخستین مدرکی که صراحتا نوشتن سند ونحوه تنظیم و شرایط ان اشاره دارد قران کریم است که در ایه شریفه 282سوره بقره به ان پرداخته است.علاوه بر قران کریم ،فقهای اسلام در کتاب متعدد فقهی در خصوص ثمره انجام معاملات و طرز تهیه انها ،شرایط تنظیم کننده سندو شهود معامله ،اهلیت اصحاب معامله ،وثیقه م امثال ان مباحث مفصلی بیان نموده اند.سالیان نه چندان دور در شهرهای بزرگ ،علما و روحانیون نسبت به ثبت معاملات و تنظیم سند انها اقدام می نمودند و برای این امر دفتر مخصوصی تحت عنوان «دفتر شرعیات»داشتند که در ان خلاصه ای از معاملاتی را که در انها انجام می گرفت می نوشتند.گاها طرفین معامله ذیل ان را امضاء کرده و عده ای ان را تایید و تصدیق می نمودند.در حال حاضرنیز این رویه در قصبات و روستاها و حتی بعضی از شهر ها مرسوم است. تا سال1290 (ه ش)که اولین قانون ثبت اسنادو املاک پس از انقلاب مشروطیت و در دوره دوم قانونگذاری در قالب 139ماده به تصویب رسیدثبت املاک ،نظم و نسق معینی نداشت.البته این قانون ،ثبت املاک را اجباری نکرده بود.بعدا در سال 1302(ه ش )قانون دیگری با 126 ماده تصویب و جایگزین قانون ثبت اسناد و املاک سابق شد. هر چند این قانون در موارد خاصی،ثبت املاک را اجباری اعلام نموده بود ولی به علت اختیاری بودن ثبت املاک در اغلب موارد ،باز هم اجرای ان مفید فایده واقع نشد. سپس در سال 1308(ه ش)قانون ثبت اسناد و املاک در قالب 256 ماده به تصویب رسید و این قانون نیز جزء در موارد خاص و استثنایی ،ثبت املاک را اختیاری دانسته بود که این امر باعث عدم استقبال عمومی برای ثبت املاک شد.تا این که در اسفند ماه سال 1310(ه ش)قانون ثبت اسنادو املاک فعلی با 142 ماده تصویب و جایگزین قوانین سابق شد، به موجب این قانون ،ثبت املاک، اجباری اعلام (ماده 46)و ثبت اسناد هم در بعضی موارد (بند 2 ماده 47)الزامی گردید.همچنین این قانون برای عدم ثبت املاک ضمانت اجرایی مقرر داشته است(ماده 12) این قانون از ابتدای سال 1311(ه ش)لازم الاجرا گردیده و قانون اصلاحات و الحاقاتی نسبت به ان به عمل امده است. ایین نامه جامعی نیز برای ان در سال 1317 با اصلاحات بعدی تصویب شد که در حال حاضر لازم الرعایه می باشد فلسفه وضع و هدف این قوانین و مقررات ،به نظم در اوردن و بهبود نحوه ثبت املاک و اسناد و حذف ضوابط و مقررات است و پاگیر در جهت حفظ حقوق صاحبان حق و تسریع در انجام وظایف محوله می باشد. در این خصوص در ماده 1 قانون ثبت اسناد و املاک سال 1302امده بود اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می شود:

اول:ثبت املاک تا این که مالکیت مالکین و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آن ها رسماً تعیین و محفوظ گردد.

دوم:ثبت اسناد برای این که رسما دارای اعتبار شود……………..

قبلا هدف اصلی از ثبت املاک و یا ممیزی و مساحی ان ها ،در یافت مالیات ارضی از مالکین ان ها بود.اما به تدریج و با گسترش جوامع و افزایش جمعیت و توسعه روابط اجتماعی ،ثبت املاک اهداف دیگری را دنبال می کند. علاوه بر این که تسهیل و وصول مالیات از اموال غیر منقول مانند اراضی مزروعی ،باغ ها،ابنیه و….از اهداف ثبت املاک بوده و از مهمترین منابع تامین عایدات دولت بشمار می رود.از لحاظ برقراری نظم مالیاتی و حفظ حقوق عمومی تیر مد نظر می باشد.استقرار و استحکام مالکیت اموال غیر منقول و ایجاد امنیت قضایی برای صاحبان املاک و حمایت دولت از مالک تیراز اثار و نتایج موثر و مفید ثبت املاک محسوب می شود.به همین دلیل است که در ماده 22قانون ثبت اسناد و املاک سال 1310مقرر شده است:(یعنی که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده مالک خواهد شناخت) و در ماده 24 این قانون به ارزش و ضمانت اجرایی ثبت ملک اشاره شده و مقرر گردیده که پس از انقضای مدت اعتراض ،دعوی این که در ضمن جریان ثبت،تضییع حقی از کی شده باشد پذیرفته نخواهد شد .در سال 1351،مواد143 الی 157،به قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310الحاق گردیدن و در سال 1357 ، ماده 148مکرر به این قانون اضافه شد . همچنین در سال 1365 ، اصلاحاتی در مواد 147،148و 154 به عمل آمده است به لحاظ اشکالات عملی و اجرایی و نقایصی که این قانون داشت در سال 1370مجدداً اصلاحاتی در آن انجام شد و در حال حاضر یکی از کاربردی ترین قوانین ثبتی به شمار می رود که پرونده های عدیده ای نیز در خصوص نحوه اجرای ماده 147 اصلاحی قانون ثبت در محاکم دادگستری تشکیل و در جریان رسیدگی قرار دارددر این مورد ، هدف تحلیل و بررسی قوانین و مقررات ثبتی نیست بلکه هدف اصلی از تالیف آن ، بیان مباحث کاربردی و عملی حقوق ثبت ، انواع دعاوی ، اعتراضات و شکایات ثبتی ، علت و نحوه بروز آنها ، چگونگی طرح و اقامه این دعاوی و شکایات در ادارات ثبت و محاکم دادگستری،نحوه رسیدگی دادگاه ها و نتیجه نهایی این رسیدگی ها با ارائه نمونه های عملی از رویه قضایی می باشند .با توجه به تنوع و اهمیت دعاوی ثبتی که اغلب مربوط به مالکیت اشخاص و حقوق مالکانه آنها بوده و اینکه نتیجه این دعاوی منتهی به تثبت یا سلب مالکیت آنها خواهد شد.

بیان مساله

صدور اسناد رسمی برای ساختمان های مسکونی و زمین های کشاورزی و باغ ها به استناد اسناد عادی یکی از نیازهای جامعه است. هرچند این امر ممکن است نهادهای ذی نفع را با چالش هایی جدی روبه رو نماید؛ اما هدف اصلی قانون گذار از تدوین قانون مواد 147 و 148 اصلاحی ثبت، آسان نمودن روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که از املاک خود برای مدتی بهره برداری می کرده اند و به واسطه موانع قانونی امکان اخذ سند برای آنها میسر نشده است. قانونی که نتواند نیازهای اکثریت جامعه را درخصوص اثبات مالکیت آنها برآورده نماید، قانونی کامل و بدون عیب نخواهد بود.

این قانون در سال 1310 به تصویب رسیده و در تاریخ های 31 تیر 1365 (مرحله اول)، 2 دی1365 مرحله دوم)، 21 شهریور 1370 (مرحله سوم)، 9 تیر 1375 (مرحله چهارم) و 18آبان 1378 (مرحله پنجم) با اضافه کردن اصلاحاتی تمدید شده استمه تغییراتی در مواد 147و148اصلاحی قانون ثبت داده شده است که در متن پایان نامه توضیح داده خواهد شد.

با گذشت بیش از 4 سال از آخرین مهلت تشکیل پرونده (23 آذر 1383) بیشتر پرونده های تشکیل داده شده (به غیر از موارد کلان شهرها و وجود نقایص در پرونده ها) منتهی به صدور رأی شده اند و با پایان یافتن بررسی آخرین پرونده ها، دیگر به لحاظ قانونی پرونده ای نمی تواند مورد رسیدگی و اقدام قرار گیرد.

ضرورت و اهمیت تحقیق

یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی ق.ث.، از زمان تصویب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول دوره اجرا، بیش از 10‌بار مورد تجدید‌نظر قرار گرفته است.

در تاریخ 16/10/1388 نمایندگان مجلس شورای اسلامی باتصویب یک فوریت طرح «تمدید اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» با اجرای آن، تا سال1390 موافقت کردند که در صورت تصویب نهایی، سازمان ثبت اسناد کشور موظف می‌شود برای ساختمان‌های مسکونی

 و اراضی مزروعی که تا پایان سال 1380 به‌صورت قول‌نامه‌ای و سند عادی خریداری و مورد بهره‌برداری مالکین قرار گرفته است، سند مالکیت به نام مالک صادر شود.

هم‌چنین براساس تبصره یک ماده واحده، سازمان ثبت مکلف می‌شود ضمن اطلاع‌رسانی، رسیدگی به پرونده متقاضیانی که در سال 1383 تشکیل و تاکنون تعیین تکلیف نشده را در اولویت قرار دهد. و بر‌طبق تبصره 2 این ماده واحده که مقرر می‌شود؛ دریافت هزینه نظارت کارشناسی و هیئت سه نفره مرتبط و سایر زمینه‌ها براساس آیین‌نامه‌ای باشد که توسط سازمان ثبت اسناد کشور تدوین و به تأیید هیئت وزیران رسیده است.

سوالات تحقیق

1-اعتراض بر ثبت در قالب ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و ماده 133 قانون برنامه توسعه بنیاد مسکن و ماده 16 قانون ثبت از زمان نشر آگهی تا چه مدت حق اعتراض دارندو این اعتراض بایستی در چه مرجعی تسلیم شود؟

2-آیا مستقیما می توان اعتراضی را در دادگاه عمومی ارائه داد یا خیر؟

3-تاریخ اعتراض از زمان صدور گواهی است یا تقدیم دادخواست که از طریق رئیس یا معاون دادگستری ارجاع می دهند؟

فرضیه های تحقیق

منظور از اعتراض ثبت جلوگیری از عملیات ثبتی، النهایه صدور سند مالکیت به نام متقاضی ثبت می باشد.مدت اعتراض در ماده 147 اصلاحی قانون ثبت از تاریخ اولین نشر آگهی به مدت دو ماه است و در ماده 16 قانون ثبت به مدت سه ماه است و در ماده 133 قانون برنامه توسعه اقتصادی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به مدت 20 روز می باشد. ضمنا ذینفع مستقیما می توان از طریق دادگاه های حقوقی محل وقوع ملک دادخواست اعتراض به ثبت بدهد. تاریخ اعتراض ملاک آن از تاریخ ارجاع دادخواست از سوی محاکم قضایی می باشد.

روش تحقیق

روش تحقیق حاضر توصیفی-تحلیلی و در زمره تحقیقات زمینه یابی قرار دارد.  برای جمع اوری اطلاعات از کتابخانه و سایت و مقالات استفاده خواهد شد. فیش برداری از کتاب و منابع نظری و بانک های اطلاعاتی مختلف به عنوان ابزارهای تحقیق استفاده می گردند. با بهره گرفتن از راهنمایی های اساتید اهل فن و تحلیل برخی از نظریات از طریق کارشناسان و منابع موجود، نتایج مورد ارزیابی واقع می گردند.

بخش اول:

مفهوم وانواع اعتراضات ثبتی واشخاص صالح برای طرح آن

مقدمه

دراین بخش، ضمن بیان معانی لغوی اعتراضات ثبتی، تبیین می کنیم که اعتراضات ثبتی به چند دسته تقسیم می شود که با ملاحظه در منابع و نظریات محققین وصاحبنظران، معیارهای مختلفی برای تقسیم بندی آن وجود دارد و به بیان مهمترین تقسیم بندی که تقسیم اعتراضات ثبتی به سه نوع اعتراض بر: 1) ثبت، 2) حقوق ارتفاقی و 3) حدود می باشد و نیز تشریح آن می پردازیم. نظریات مولفین ومحققین این موضوع و نیز اشخاص صالح برای اعتراض، تبیین و بررسی می شود.

فصل اول: مفهوم و انواع اعتراضات ثبتی

     دراین فصل، ابتدا مفهوم اعتراضات ثبتی و سپس انواع این اعتراضات، بیان می شود.

گفتار اول: مفهوم اعتراضات ثبتی

     اعتراضات ثبتی از دو کلمه اعتراضات وثبتی، تشکیل می شود.

     اعتراضات، ( مصدر اسم ) جمع اعتراض و به معنی تعرض است. اعتراض در لغت به معانی نكته گیری نمودن، تعرض كردن، خرده گیری، بازگفت و… و انگشت به چیزی نهادن وحجت گرفتن و … و منع كردن، ایرادگرفتن، نكته‌گیری، واخواهی، واخواست و … می باشد.

     ثبت نیز در لغت به معانی مورد اعتماد، کسی که قول او حجت باشد، قراردادن، برجای بودن، نوشتن، حجت و … ثبوت، برهان و… یادداشت کردن، مطلبی را در دفتر نوشتن ومی باشد.

     این معانی بود که با مراجعه به فرهنگ لغات وسایت های ادبی، ملاحظه گردید. لکن در خصوص معنی و مفهوم حقوق ثبتی، به اجمال در مقدمه، نظریات و دیدگاه های محققان و صاحب نظران نقل گردیدکه با توجه به آن می توان گفت: ” اعتراض به ثبت نمونه‌ای از مفهوم دعوی است، زیرا دعوی عبارت است از اخبار نفی به سود فرد و به زیان دیگری به رسم منازعه، پس اعتراض به ثبت نوعی از دعوی است که کسی خود را نسبت به مورد درخواست ثبت دیگری، کلاً یا بعضاً یا از نظر حقوق ارتفاقی، صاحب حق می‌داند و به ترتیب مقرر در قانون، به درخواست ثبت درخواست‌کننده اعتراض می‌دهد ” یا ” منظور از اعتراض به ثبت، نوعی دعوی است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت دیگری کلا یا بعضا و یا در حقوق ارتفاقی ذی حق می داند و به ترتیبی که قانون تعیین کرده است، به تقاضای متقاضی اعتراض می کند