عنوان……………………………………………………. صفحه

چكیده ……………………………………..

مقدمه …………………………………………1

-طرح موضوع…………………2

-سئوالات تحقیق………………….3

-فرضیه های تحقیق …………..4

-سابقه تحقیق……………………..4

-ضرورت انجام تحقیق ……..5

-محدوده تحقیق…………….5

-اهداف تحقیق……5

-نوع و روش انجام تحقیق ……………….6

-ابزار گرد آوری اطلاعات ……………………6

-جنبه های جدید بودن و نوآوری تحقیق……………..6

فصل اول: كلیات: ……………..7

1-1تاریخچه…………….8

1-تاریخچه ثبت ملك ………………….10

1-2-سیرتاریخی ثبت به طریق جدید در ایران .15

1-3-تاریخچه نظارت بر تفكیک و افراز اراضی درایران و وضع موجود آن …….16

اساسی………………18

1-5-جایگاه ثبت ملك و صدور سند مالكیت …………….26

فصل دوم: بررسی تفكیک و رویه عملی آن………………………….30

2-1- تبیین مفهوم تفكیک …..31

2-2- تفكیک املاك مشاع ……………32

2-1-2- تفكیک و دستورالعملهای سازمان ثبت ………………..34

2-1-3- تفكیک آپارتمانها ……………………………………………..35

2-1-4- نكات مهم در مورد تفكیک آپارتمانها …………………..36

2-1-5- تفیک عرصه تملك اعیانی 38

2-1-6- تفكیک اعیانی …………………………………………………..38

2-1-7- ضرورت قید شماره فرعی در صورتمجلس تفكیک و افراز …..39

2-1-8- تفكیک اراضی در خارج از محدوده شهر ها …………….40

2-1-9- حد نصاب تفكیك( با توجه به كاربریهای اصلی) …………40

2-1-10- عوارض تفكیک اراضی مربوط به سازمان زمین شهری ……….42

2-1-11- ضوابط و مقررات تفكیک ……….42

2-1-11-1 ضوابط و مقررات تفكیک باغات و مزارع در محدوده شهری ……..42

2-1-11-2- ضوابط و مقررات تفكیک در خارج از محدوده قانونی شهر …..44

2-1-12- نحوه انتقال قطعات تفكیكی ………..46

2-1-13- هزینه تفكیک ………47

فصل سوم: بررسی افراز و رویه عملی آن……………..48

3-1- تبیین مفهوم افراز ……………49

3-1-1- تفاوت تفكیک و افراز ……………………………….50

3-1-2- مقایسه تفكیک و افراز در املاك ……………….52

3-1-3- قانون افراز و فروش املاك مشاع …………..56

3-1-4- صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاك …..57

3-1-5- افراز املاك مشاع …………………………….62

3-1-6- مراحل انجام افراز ……………………………..63

3-1-7- روش افراز املاك   ……………………………………64

3-1-8- نكات مورد توجه در افراز ………………………..69

3-1-9- سه ركن اساسی و مهم افراز …………..70

3-1-9-1-افراز براساس محل تصرفات شركا انجام می گیرد ………….70

3-1-9-2-میزان سهمی كه به خواهان داده می شود باید متناسب با میزان مالكیت او باشد ………………..70

3-1-9-3- ارزش موقعیت سهم مفروزی …………………..71

3-1-10- تفاوتهای افراز در دادگاه ها با افراز در اداره ثبت …….71

3-1-11- نكات عمده در مورد افراز …………..72

3-1-12- مواد منع افراز و هزینه های آن …………75

3-1-13- شرایط افراز املاك مشاعی كه در وثیقه می باشد ………..80

3-1-14- شرایطی كه ملك یا ساختمان قابل افراز نباشد …….81

3-1-15- تفاوتهای تفكیک با افراز از جنبه امور ثبتی …….81

3-1-16- نظریه های حقوقی مربوط به افراز و فروش املاك مشاع …..84

3-1-17- اقدام مراجع ثبتی به افراز و تفكیک عرصه های بدون سند، بدون نقشه مصوب شهرداری……………..87

3-1-18- مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی و نقد قوانین افراز و تفکیک…………………………………….89

نتیجه گیری……..94

پیشنهادات…….95

منابع و ماخذ…………96

لاتین………….98
چکیده:

در تعریف تفکیک آمده تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر و در تعریف افراز آمده جدا کردن سهم مشاع شرکاء و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء نسبت به سهم هر یک از آنها بطوری که وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد. تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری، تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده 5 سله و 25 ساله تفکیک شهرکها و همچنین تفکیک اراضی با کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت تفکیک است. در نحوه تفکیک و افراز تأئید نقشه تفکیکی توسط شهرداری ها در داخل محدوده شهرها و بخشداریها و بنیاد مسکن و خارج از محدوده و مهلت 2 ماه برای اعلام نظر در پاسخ استعلام ثبتی از سوی دستگاه های ذیربط یک ضرورت است.

صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به افراز املاک ثبت شده باید در نظر قرار بگیرد محدودیت در کمیسیون ماده 5 شورایعالی شهرسازی و معماری با کاربری های تجاری و ورزشی و همچنین رسیدگی و رفع اشتباه در صورت مجلس تفکیکی در صورتی که با انتقال رسمی ثبت دفتر املاک شود با هیأت نظارت است.

وضع قوانین حقوق شهری که ریشه این قوانین به نوعی تفکیک اراضی اشاره دارد اندازهتفکیک ها با توجه به تراکم های پیش بینی شده در طرح تفضیلی انجام می گیرد و ضوابط و مقررات آن بر حسب تراکم کم، متوسط، زیاد و ویژه مشخص میگردد.

اخذ عوارض تفکیک و اراضی با کاربری مسکونی، تجاری، صنعتی از اراضی سازمان زمین شهری، طبق رای صادر از کمیسیون حل اختلاف و دستگاه های اجرایی مستقر در ریاست جمهوری الزامی است.

استناد به ماده قانونی 13و16 زمین شهری در مورد مجازات تصرف در اراضی متعلق به دولت و تفکیک غیر قانونی اراضی دولتی. از مباحث بررسی شده در پایان نامه می باشد

مقدمه

به اجماع عالمان، اندیشمندان و صاحب نظران علم توسعه، حركت و سیر تكامل هر جامعه زنده و پویا و قانونمند. منوط به حركت هماهنگ و همگون كلید عوامل و ضرایب رشد و توسعه میباشد به گونه‌ای كه عدم توجه به برخی از عوامل و پدیده‌ها رشد و ترقی همه جانبه را دچار ناهنجاری نموده و جامعه را در نیل به توسعه پایدار محروم می سازد كه از نمونه بارز و آشكار آن می توان به رشد یک جانبه و یک سود مادی جوامع غربی اشاره كرد كه تا كنون در ایجاد جامعه‌ای مطلوب و بالنده مبتنی بر روابط سالم و معقول ناتوان بوده و می باشند مضافاً این كه ارتباطات، مراودات، مقالات، تجارب و آزموده های بشری در طی دوران‌های مختلف، توسعه پایدار و عمیق را در دست یافتن به حیات معقول در گرو ارتقاء و تكامل تمام عوامل موجود و عرصه‌های مختلف اجتماع چون فرهنگ، سیاست، اقتصاد، اخلاق، حقوق و… تعمیق بخشیده و تحصیل و ترفیع به درجات عالیه، الهی و انسانی را در این جهت متصور بر آن تاكید می‌ورزد.

علی‌هذا با عنایت به فرایند حاصله از استخدام و به كارگیری كلیه عوامل و ضوابط در راستای هدایت جامعه به سوی كمال معنوی و مادی یكی از این عوامل قطعی و لایتخلف و لا یتغیر رشد و توسعه ، توسعه قضایی است كه قبل از همه مراتب وشئول پیشرفت جامعه، به افكار در اذهان تبادر نموده و جایگاه رفیع خود را در این میان به منحصه ظهور رسانیده و عینیت بخشیده است.

باكمی دقت و تامل در حوزه ماموریت این سیستم وسیع و گسترده و مقتدر معلوم می گردد كه نیل به این مهم و اساسی وابسته و مرتبط به دیگر مبانی است كه توسعه قضایی و اجرایی قانون را سرعت بخشیده و رسانیدن امر قضا و قضاوت را در جهت بسط عدالت اجتماعی توفیق مضاعف می بخشد از عوامل عمده و اساسی در این راستا نقش مهم و كارساز و غیر قابل انكار حقوق ثبت اسناد و املاك میباشد، كه می تواند بستر مناسب و شیوه درست ایجاد نظم، انضباط اجتماعی و قانونمند شدن امور مردم را فراهم و حقوق و مالكیت عامه را تثبیت و تنجیز نماید.

1-طرح موضوع:

حقوق ثبت در كشور ما، مشتمل بر قوانین و مقررات و دستورالعملهای صادره و بخشنامه های ثبتی و بعضاً قوانین و دستورالعمل‌های اصلاحی بعد از انقلاب شكوهمند اسلامی است كه پاسخگوی واقعی نیازهای زمانی و مكانی و مقتضیات روز جامعه ما نبوده و با استانداردهای علمی و نهادینه شده همخوانی ندارد، لذا لازم و ضروری است كه قوانین با تاكید بر احكام و قوانین بالنده، دقیق و كامل قرآن كریم و سنت ائمه هدی علیهم السلام و دیگر مبانی حقوقی و استفاده از آراء ونظرات فقهای عظام، حقوق دانان، كارشناسان خبره، و متخصصان ثبتی مورد تجدید نظر واقع تا فرایند جدید و كارساز و نوینی در عرصه اجتماعی برآن متصور و متعین گردد بنابراین دقت و توجه در ثبت اسنادو املاك امری لازم و ضروری است تا جامعه مسلمین دچار ضرر و زیان نگردیده چرا كه اموال مسلمین به لحاظ حرمت و قداست آن محترم و مقدس می باشد. یكی از موضوعات مهم كه در علم حقوق آنهم حقوق ثبت مورد بررسی قرار می گیرد و بسیار در جامعه شهری و شهرنشینی حائز اهمیت می باشد بحث تفكیک و افراز و نحوه اجرای آن و همچنین چگونگی مالكیت اشخاص بعد از تفكیک می باشد.

مقررات ثبتی، بادرسهای حقوق خصوصی، به وی‍ژه حقوق مدنی و حقوق تجارت ارتباط مهمی دارد اگر نگاهی گذرا به حقوق مدنی داشته باشیم خواهیم دید در حقوق مدنی 2 بحث اموال و مالكیت این مقررات به تثبیت مالكیت می انجامد و در حقوق مدنی 5( خانواده) مقررات ثبتی در جهت تثبیت نظام خانواده ، ثبت ازدواج و طلاق و رجوع بكار می رود در حقوق مدنی 3 در باب(كلیات قراردادها) الزم آور بودن قرار داد، با تنظیم سند رسمی و در صورت لزوم اجرای سندرسمی تحقق می یابد و در حقوق مدنی 8 در بحث(شفعه و وصیت و ارث) تنظیم و ثبت وصیت نامه بطور رسمی از بسیاری از مشكلاتی كه بعد از فوت موصی دامنگیر ورثه و وصی و موصی له می شود پیشگیری می كند. و همچنین در بحث قانون آپارتمانها با دقت نظر در تفكیک و افراز باز قوانین و آئین نامه های ثبتی كه در این خصوص آمده است لذا بسیاری از مشكلات كه ممكن است باعث درگیر شدن دستگاه قضا گردد پیشگیری می كند. [1]

درحقوق تجارت نیز وضع به همین منوال است. دفاتر تاجر باید مطابق مقررات ثبتی و توسط اركان سازمان ثبت امضا و پملپ شود و شركت تجاری باید به ثبت برسد همچنین مقررات ثبتی با حقوق عمومی و شاخه های آن ارتباط مهمی دارد مثلا در مطالعه حقوق ثبت باید معلوم شود سازمان ثبت كه از اجزاء قوه قضائیه است نقش آن در تحقق عدالت در جامعه چگونه است، مقررات ثبتی به حقوق اداری نیز مربوط است چرا كه اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی) برای ثبت نام تجارتی یا ثبت شركت یا ثبت موسسه غیر تجاری یا سازمان ثبت كه از سازمان های اداری است ارتباط دارند.

علی هذا با توجه به مطالب فوق دراین تحقیق، سعی بر آن شده است كه در بررسی و شرح مراحل تفكیک و افراز علاوه بر امتیازات كاربردی به مراحل ثبتی تفكیک و افراز و همچنین تاثیر این فرایند ثبتی در جامعه شهری پرداخت شود. افزایش روز افزون جمعیت و نیز وجود تمایل در داشتن مالكیت شخص باعث می گردد زمینهای بزرگ دارای مالكیت واحد و یا مشترك بوسیله مالك یا مالكانش در چهار چوب قانون به قطعات كوچكتر تقسیم گردد پژوهش پیش رو در راستای چگونگی تحقق این تمایل قانونی و به منظور آشنایی با روش های صحیح اجرایی آن نگرشی است در زمینه تقسیم اراضی در شكل تفكیک وافراز صورت پذیرفته است و صد البته علیرغم تمام تلاش برای ارائه مباحث كیفی و قابل استفاده در روش اجرائی خالی از اشكال و ایراد نخواهد بود. لیكن تذكر و راهنمایی اساتید محترم حقوق دانشكده حقوق برای اینجانب راهگشا بوده و خدمت شایانی به این حقیر می باشد.[2]

2-سئوالات تحقیق:

با توجه به اوصاف و تفصیلاتی كه در طرح موضوع گذشت سئوالات بنیادی تحقیق عبارتند از:

الف: نقش افراز و تفكیک در جامعه شهری چگونه است ؟

ب: اصولا تفاوت تفكیک وافراز در چیست؟

ج: روش اجرای احكام افراز صادره از مراجع قضائی صالحه چگونه است؟

3-فرضیه های تحقیق:

الف: تفكیک و افراز اراضی و اماكن از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح های تفضیلی ضوابط مقرر در طرح های مذكور می باشد

ب: تفكیک اصولا تقسیم یک ملك واحد با یک یا چند مالك به قطعات كوچك مورد تفاهم مالك یا مالكین می باشد و بعد از تفكیک هنور قسمتهای در مالكیت مشاعی باقی می ماند ولی در افراز تقسیم یک ملك واحد بین چند ملك میباشد كه بعد از افراز هیچ مالكیت مشاعی باقی نمی ماند و كاملا از هم مجزا می گردند.